[자산금융시장] 69. 자산가격결정이론

이번 시간은 자산금융시장에 대한 첫 번째로서 자산가격의 결정이론에 대해 알아보겠습니다.

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그 중에서 크게 부동산과 주식 가격 결정에 대해 알아보겠습니다.

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부동산 가격에 대해서 먼저 살펴보면, 부동산 가격을 결정하는 방식은 여러 가지 방법이 있겠지만, 가장 기본적인 접근 방식은 해당 부동산에서 얻게 될 미래의 임대료 수입을 기준으로 하는 것입니다.

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t기의 부동산 가격과 t기 이후 얻게될 임대료 수입의 총합을 비교했을 때, 만약 부동산 가격이 장래 임대료 수입의 총합보다 작다면 사람들은 부동산을 구매하여 임대료 수입을 통해 이득을 볼 수 있습니다. 반면 부동산 가격이 임대료 수입의 총합보다 크다면 사람들은 부동산을 팔아서 미래에 얻게될 수익보다 더 큰 수익을 얻을 수 있습니다.

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따라서, t기의 부동산의 가격은 t기 이후 얻게될 임대료 수입의 총합과 같아야 합니다. 이때 미래의 임대료 수입은 현재를 기준으로 했을 때 현재가치로 할인하여 계산되어야 할 것입니다.

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t기의 부동산 가격을 Pt, 이자율을 r, t기의 임대료를 dt라고 할 때 다음과 같이 표현할 수 있습니다.

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단순하게 표현했지만, 사실 여기서 하나 빠진 부분이 있습니다.

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부동산 가격을 판단하는 시점인 t기에는 (t+1)기 이후의 임대료와 이자율 등을 예측할 수 없습니다. 이자율은 장래에 고정이라고 감안하더라도 임대료는 얼마든지 대내외 경제요인에 의해 바뀔 수 있기 때문에 미래에 대한 기대가 들어가는 경우 보통은 기댓값(Expectation)을 고려하게 됩니다. 그래서 기대에 따라 표현하면 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

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또한, 각 시기별 임대료의 크기가 d로 무한히 동일하다고 하면, 무한등비급수의 성질에 따라 다음과 같이 구할 수 있습니다.

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또한, 미래에 부동산의 가격이 상승할 것이라고 예상한다면, 상승 기대에 따른 거품(bubbles)이 발생하게 되는데 버블은 쉽게 말하면 부동산을 구매할 때 추가적으로 지불해야 하는 프리미엄과 같다고 생각하면 됩니다.

그 버블의 크기를 bt라고 한다면 부동산의 가격은 다음과 같습니다.

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다음으로 주식가격의 결정방식을 살펴보겠습니다.

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주식가격을 결정하는 것은 여러 가지 방식이 있지만, 여기서는 배당을 기준으로 주식가격을 생각해 보겠습니다.

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앞에서 부동산가격을 결정할 때 부동산의 가치가 미래에 얻게 되는 임대료의 총합으로 구했는데, 마찬가지로 주식의 가격은 미래에 받을 배당금의 합으로 구할 수 있습니다.

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t기의 배당을 Dt, t기의 주가를 Qt라고 할 때 주식의 가격은 다음과 같습니다.

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이제 t기의 배당을 Dt, t기의 주가를 Qt, t기의 수익률을 Rt라고 한다면 t기의 기대수익율은 다음과 같이 생각할 수 있습니다.

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t기의 기대수익률은 t기의 주가 대비 t기에 벌어들인 수익인데, 이 때의 수익은 배당수익(Dt)과 자본이득(Qt+1 - Qt)의 합이 되기 때문입니다.

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주식가격은 배당수익과 자본이득으로 결정되지만, 거시경제변수에 의해서도 주식가격이 변동될 수 있습니다.

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이런 부분들은 위에서 구할 때에는 고려하지 않았지만 정성적으로는 다음의 두 가지 케이스에 대해 주식가격이 어떻게 변동될 지 생각해보겠습니다.

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1) (예상된) 통화량 증가 : 통화량의 증가가 이미 예상되어 있다면 통화량 증가에 따른 명목가치에 따른 배당금의 증가와 미래의 예상된 이자율 변동이 주식가격에 반영되므로 실제 통화량 증가가 일어나더라도 주식가격을 변동시키지 못합니다.

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2) (예상하지 못한) 통화량 증가 : 통화량의 급작스런 증가는 이자율을 떨어뜨리므로 자산시장 가운데 주식시장의 상대적 수익률을 높이므로 주식가격이 상승합니다.

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3) 정부지출 증가 : IS - LM 모형에 따르면 LM의 기울기가 완만할수록 정부지출 증가시 소득의 증가가 커지고 이자율의 상승정도는 낮아지므로 주식가격이 오를 가능성이 커집니다.

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다음 시간에는 경제주체의 자금순환에 대해 알아보겠습니다.

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