[자산금융시장] 73. 자산가격 버블

이번 글에서는 자산가격 버블 문제에 대해 살펴보겠습니다.

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특히 우리나라에서는 부동산 시장을 중심으로 자산가격 버블 문제가 끊임없이 대두되고 있는데, 자산가격 버블이 발생하는 이유는 △ 낮은 금리에 따른 자금조달 용이 △ 부동산에 대한 높은 기대수익 △ 지속적인 가격 상승에 대한 기대 △ 아파트 소유주들을 중심으로 한 호가 담합 등을 들 수 있습니다.

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구체적으로 자산가격 버블이 발생하는 경로는 다음의 세 가지를 들 수 있습니다.

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1) 금융자산의 수익률이 하락하게 되면 실물자산에 대한 투자가 늘어나는데, 대표적인 것이 부동산입니다. 특히 주택공급은 단기적으로는 매우 비탄력적이므로 주택수요가 갑자기 늘어날 경우 주택가격이 급격히 상승하는 원인이 됩니다.

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2) 유동성 측면에서는 통화당국의 통화공급 증가는 은행에 예금공급을 늘리게 되고 이는 은행의 대출 여력을 확장시켜 가계의 부동산 구입 수요를 진작시키게 됩니다.

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3) 가계의 재무제표적 측면에서도 통화공급의 증가에 따른 이자율 하락으로 가계는 현금흐름이 개선되어 실질 부가 증가하거나 차입제약이 완화되어 부동산 구입을 늘리는 유인이 됩니다.

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이렇게 발생하는 자산가격 버블이 붕괴되는 원리를 표로 간단히 설명하면 아래와 같습니다.

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이렇게 만들어진 자산가격 거품이 정부 정책의 변화나 외부환경에 의해 급격히 불황으로 빠져들게 되는 호황과 불황의 반복을 붐-버스트 사이클(Boom-Bust Cycle)이라고도 합니다.

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이렇게 호황과 불황이 반복되는 것은 자연스러운 경제현상이기는 하지만, 경기충격에 의해 사회가 흔들리기 때문에 중앙은행이 의도적으로 통화정책을 통해 버블을 꺼뜨리는 것이 적절한 지에 대해서 논쟁이 있습니다.

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버블의 인위적 터뜨리기에 찬성하는 입장은 버블이 커지기 전에 중앙은행 차원의 버블 규모 조정은 큰 사회적 비용의 지출 없이 안정적인 수준으로 조정할 수 있음을 주장하고 있으며, 반대하는 입장은 인위적인 버블 조정은 버블인지 아닌지 알 수 없는 상황에서 오히려 경제질서를 해칠 수 있음을 강조하고 있습니다.

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그리고 버블 터뜨리기를 한다는 것은 부동산이나 주식시장과 같은 자산시장의 동향(가격, 거래량 등)을 고려한다는 것인데 통화당국이 물가와 성장률이 아닌 자산시장의 가격을 변수로 두고 통화정책을 결정하는 것이 타당한지에 대한 논의이기도 합니다.

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사실 통화당국이 소비자물가와 별개로 자산가격 변동을 고려하여 선제적이고 적극적으로 대응하는 것이 금융안정을 도모할 수 있는 방안이라고 생각하면서 △ 자산가격을 정책 수행 목표들 중 하나로 삼거나, △ 소비자물가 측정 시 자산가격의 상승을 포함하여 넓은 의미의 인플레이션 지표로 포섭하거나, △ 적어도 자산가격 동향과 관련된 특정지표를 통화정책의 정보변수로 활용하는 방안 등을 감안할 필요가 있다고 생각하는 입장도 있습니다.

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한편 반대하는 입장에서는 자산가격의 변동폭이나 시점을 정확히 예측할 수 없는 상황에서 중앙은행이 자산가격에 대해 특정 수준을 염두에 두고 실제 자산가격이 특정 수준을 이탈할 때마다 통화정책으로 대응한다면 오히려 인플레이션 정책을 불안정화시키고, 실물경제의 변동성을 확대시키는 불안요소로 작용할 수 있다고 주장합니다.

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사실 부동산 버블 붕괴와 관련해서 우리에게 가장 적절한 예시는 일본입니다.

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일본은 1980년대 도쿄를 중심으로 전국적으로 급격한 부동산 가격 상승이 일어났습니다. 일본 정부는 금리, 조세 등 갖은 정책수단을 동원하여 부동산 시장을 안정화시키려고 했으며, 나중에는 부동산융자총량규제를 통해 부동산 시장에 추가적인 자금이 들어가지 못하게 막는 등 노력했습니다. 이에 1990년대부터 부동산가격이 하락세로 돌아서면서 일본의 부동산 가격은 급락하게 됩니다.

(출처 : 한국은행, 2012)

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이렇게 일본 부동산 가격이 급락하게 된 데에는 미국과 맺은 플라자합의에 따른 수출 규제 등 다양한 요소들이 반영되어 있지만, 결과적으로 동경을 중심으로 한 부동산 가격이 절반 이하로 급락하게 됩니다. 자산가격의 하락으로 가계와 기업의 지출여력이 감소하면서 경제불황의 악순환이 반복되었습니다.

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우리나라의 경우에도 부동산시장을 연착륙시키기 위해 시기와 관계없이 정부의 부단한 노력이 계속되고 있는데, 원론적으로는 △ 금리 인상을 통한 부동산 기대수익 감소, △ 신중한 지역개발을 통한 지가상승 억제, △ 국내 유동성 자금 규모를 적정 수준으로 통제하기 위한 해외투자 유도 등 다양한 정책방향들이 필요하겠습니다.

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다음 시간부터는 화폐이론 중 공급이론에 대해 알아보겠습니다.

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